豊徳地所　不動産お悩み解決箱

Q　マンションの修繕積立金とは？

A　修繕積立金は将来の大規模な修繕の費用を長期計画に従って徴収する金銭です。大規模な修繕はいちどきに大きな負担を強いることになるので、長期修繕計画を立て、何年後にどの部分にどんな修繕が必要かを予測し、その計画に従って月々の徴収を行い、管理組合で積み立てて将来の大規模修繕に備えるのです。

Q　マンションの管理費の使い道は？

A　管理費とはマンション全体を維持管理するために所有者全員で負担する経費です。主な用途としては共用廊下、エントランス、エレベーターなどの清掃費、共用水道や共用灯の料金、損害保険料、会議費、通信費などの管理組合運営費などがあります。また管理会社や管理人の人件費、エレベーター、消防設備類の保守点検料なども考えられます。この管理費は通常、所有する専有面積の持ち分に応じて負担することになっています。

Q　自宅を売ると確定申告が必要になるの？

A　自宅に限らず土地または家屋を売却した場合にはその年の翌年（２月から３月）、税務署から申告書が送付されてきます。そこに必要事項を書き込んで税務署へ申告することになります。申告手続は税理士に依頼することもできますが、通常、素人でも十分可能です。書き方が分からない場合は各税務署で無料相談を行っていますので出かけてみてください。なお実際の納付は口座からの引き落としによって行われています。

Q　市街化調整区域に家を建てたいのですが。

A　原則不可能と思って下さい。
例外的に建築できるのは、「農業、林業若しくは、漁業の用に供する建築物またはこれらの業務を営む者の居住に供する建築物」となります。簡単にいえば農家が自宅を建てる場合しか許可されません。農家分家の形で許可になる場合もありますが、市役所でよく確認してください。

平成13年までは「既存宅地制度」というものがありました。調整区域の線引き（昭和45年）以前に建てられた住宅の建替えを可能とするものでしたが、この制度はすでに廃止になってます。「既存宅地制度」に替わり、現在は都市計画法34条第8項により建築可能なケースがあります。すなわち「市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる区域であって、概ね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、予定建築物の用途が開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないもの」です。
いずれにしても専門家を交え役所に相談してみてください。

Q　二項道路って何ですか？

A　築基準法上では建物を建てる場合、その敷地が幅員4メートル以上の道路に接していなければなりません。そうでないと消防車などが入っていけないからです。しかし実際のところ４メートル未満の道路はたくさんありますし、そこにはこの法律が出来る以前に建物が建ち並んでもいます。ではこのような狭い道路に面した土地には建物は建築出来ないのか、というとそうではありません。道路の中心線から2メートル後退した線を道路境界線とみなせば、建物が建てられることになっています。
このように、幅員4m未満の道で、一般の交通の用に使用されており、特定行政庁が指定した道路を「二項道路」と言います。こうした道路の規定が建築基準法 42条二項にあるからですが、「みなし道路」と呼ぶこともあります。「二項道路なので10平方ｍのセットバックが必要」とか、「二項道路なので50ｃｍセットバック要す」などと言われるのはこのためです。セットバック部分には建物は建築できず、建ぺい率や容積率もセットバックしたあとの敷地面積で計算します。

Q　購入予定の不動産に、「抵当権」がついているのですが。

A　一般にサラリーマンが家を買う時は住宅ローンを組みますので、登記簿謄本に抵当権の記載があるのはむしろ当たり前です。抵当権がついているということ自体は何の特異性もありませんので、ご安心ください。抵当権とはその不動産を借金のカタにしてお金を借りていますという証です。その人がお金を返さない場合、その不動産は競売にかけられ持っていかれてしまいます。これが抵当権の実行です。お金を貸した人（金融機関）はその不動産を処分してお金に変えるわけです。このように金融機関からすれば抵当権は極めて重要な権利ですので、ほぼ例外なく登記簿に記載することにしています。

さて、契約時には抵当権がついたままでいいのですが、残金の支払い時＝移転登記の時までにはかならず抵当権の抹消が売主によってなされなければなりません。そうでなければ売主の借金を買主が引き継いでしまうことになりかねないからです。したがって契約書には次のように書かれています。「売主は抵当権など、買主の権利を阻害するすべての権利を抹消してから物件を引き渡さなければならない」。もし売主がこの責任を果たさなければ重大な債務不履行となります。売主は金融機関に対し、その不動産を売ったお金で住宅ローンの残債を支払うから抵当権を抹消するように申し入れておけばいいわけです。実際には抵当権の抹消手続は移転登記の手続と同日同時になされます。金融機関が抵当権抹消書類を提出し、司法書士がそれを確認し、間違いなく抹消できると判断してから所有権の移転手続に入るわけです。

Q　建築中に業者が倒産したら？

A　建築中に業者が倒産し、工事を継続できなくなったケースに対応する制度としては、（財）住宅保証機構による「住宅完成保証制度」があります。この制度は住宅の建設を受注した中小企業である建設業者が倒産した場合に、発注者（消費者）が最小限の追加負担のみで住宅を完成させることができるよう保証する制度です。機構は倒産業者の代わりの代替履行業者候補を選定するとともに、損害の発生に伴う追加の負担について、保証契約の範囲内で、保証金の支払いを行うことになっています。

Q　住宅保証制度について教えて下さい。

A　「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）はそれまで明確でなかった新築住宅の保証期間をいっきに「10年」に統一しました。しかしこの法律が保証対象にするのは構造体力上主要な部分と、雨漏りの侵入を防止する部分の２種類のみです。また、瑕疵担保責任を遂行する方法については定めがなく、業者が倒産してしまった場合などの措置も講じられていません。
そこでこれらの点を補うものとして、（財）住宅保証機構の住宅保証制度が活用されます。この制度は、機構が定める設計施工基準に従い建設された住宅について、検査員の現場審査に合格したものだけを登録する制度で、品確法で義務付けられている10年保証のほかに、タイルのはがれ、設備等の不具合についても独自の短期保証があります。また、万一保証期間中に業者が倒産してしまっても、構造上重要な部分の修補費用から免責金額を除いた額の80％が保険金として支払われます。
この制度が適用されるのは、（財）住宅保証機構の審査を経て登録された業者から、登録住宅を購入した場合のみですので、住宅を購入する際には登録業者の登録住宅であるかどうか注意してください。

Q　取引態様とはなんですか？

A　広告主である不動産会社と、物件を購入する買主との取引関係を示すものです。
取引態様が『仲介（媒介）』とあればその広告主は売主と買主とを仲立ちする仲介会社で、購入の時には、この仲介会社に仲介手数料を支払うことになります。取引態様が『売主』とあれば広告主自身が売主です。この場合、買主は物件を直接購入することになるので仲介手数料はかかりません。また、取引態様が『代理』となっているときは、売主にかわって広告主が販売するので、これも仲介手数料はかかりません。

Q　購入予定の土地の前面道路が「位置指定道路」です。何か問題がありますか？

A　家が適法に建てられる土地であるためには、建築基準法上、敷地が道路に2メートル以上接していなければなりません。小規模開発などで新たに作った宅地について、この必要な接道を得るために、民有地を道路として整備し、建築基準法上の道路として特定行政庁に認可してもらった道のことを位置指定道路といいます（建築基準法42条1項5号）。認可には一定の条件があり、行政が定めた仕様で道路を整備しなければなりません。位置指定道路の持分はその道路に接する宅地の所有者全員で持ち合ったりするケースが多いのですが、私道とはいえ路上に建造物を作ってはならず、道路の変更や廃止も自由には出来ません。したがって位置指定道路は私道の中では最も安全なものと言っていいでしょう。ただし将来、上下水道を入れ替えたりする場合には所有者全員の同意が必要な場合がありますので、この点について注意してください。なお、位置指定道路の幅員や形状については行政庁が個々に指導しています。